FIIs de Lajes Corporativas em 2025: Ainda Fazem Sentido na Sua Carteira?

Os FIIs de lajes corporativas passaram por momentos difíceis. Durante a pandemia, enfrentaram alta vacância e queda no valor das cotas. No entanto, com a volta gradual do trabalho presencial, o setor mostra claros sinais de reação. Mas será que ainda vale a pena investir neles em 2025? Neste artigo, analisaremos indicadores, riscos e oportunidades. Além disso, apresentaremos estratégias inteligentes para você decidir com sabedoria. O objetivo é otimizar sua renda passiva com FIIs.

Cenário Atual dos FIIs de Lajes Corporativas

O mercado de FIIs de escritório está em constante movimento. Dados recentes indicam uma recuperação notável.

Vacância em Queda, Sinais de Recuperação

Em São Paulo, a vacância dos escritórios de alto padrão caiu. Ela foi de 19,3% no 4T24 para 17,6% no 1T25. Este é o menor nível para um primeiro trimestre desde 2020. De fato, essa informação é confirmada por relatórios do BTG Pactual. A tendência consistente de recuperação é evidente, ainda que a vacância permaneça acima dos patamares pré-pandemia.

Preços de Locação em Alta

A valorização das locações é clara. O preço médio de locação em prédios A e AA atingiu R$ 116,49/m² no 4T24. Isso representa um aumento de 5,4% em relação ao trimestre anterior, conforme dados de mercado. Além disso, em regiões nobres como Faria Lima e Itaim Bibi, esse valor pode, inclusive, ultrapassar R$ 232/m². Na Faria Lima, as médias chegam a R$ 237,93/m².

Absorção Líquida Positiva

O mercado mostra demanda contínua. Em 2024, foram absorvidos 224.764 m² de escritórios em São Paulo. Por outro lado, no 1T25, a absorção líquida atingiu 99.500 m². Assim, a demanda aquecida se mantém, de acordo com o BTG Pactual. Esse movimento indica uma busca ativa por espaços de qualidade.

Pontos Positivos: Por Que Investir Agora?

Mesmo com os desafios, os fundos imobiliários de lajes oferecem vantagens consideráveis.

1. Descontos Atraentes: Muitos FIIs de lajes corporativas ainda são negociados com P/VP entre 0,60x e 0,90x. Isso pode representar um desconto de até 40% em relação ao valor patrimonial. Portanto, é uma oportunidade para adquirir ativos de qualidade por um preço abaixo do seu valor real.
2. Lajes Premium Resistem Melhor: Ativos bem localizados, especialmente em áreas nobres, têm menor vacância. A ocupação média é de 88%. Adicionalmente, eles oferecem preços mais altos e contratos mais estáveis e de longo prazo com inquilinos sólidos.
3. Retorno da Demanda Presencial: Analistas de mercado indicam um potencial de valorização. A retomada gradual do trabalho presencial até 2027 pode impulsionar esses fundos. Isso é válido principalmente para aqueles com contratos longos e inquilinos de grande porte.
4. Potencial de Dividendos Consistentes: FIIs que pagam dividendos de forma consistente podem oferecer uma renda mensal atrativa. Fundos selecionados no setor, como BRCR11, HGRE11 e PVBI11, tiveram dividend yields entre 7% e 13% ao ano historicamente. No entanto, é importante analisar a sustentabilidade desses pagamentos e o contexto atual da Selic.

Riscos e Desafios dos FIIs de Lajes

É crucial estar ciente dos desafios ao considerar os FIIs de lajes corporativas.

• Vacância Ainda Elevada: A vacância do mercado ainda está acima de 17%, apesar de estar em queda. Isso impacta a geração de renda dos fundos, pois menos espaços alugados significam menor receita.
• Taxa Selic Elevada: Juros altos, como a Selic, tornam a renda fixa mais atraente. Eles dificultam o retorno dos FIIs, que precisam competir com investimentos de menor risco e maior previsibilidade. Contudo, uma queda na Selic tende a beneficiar a classe de ativos.
• Governança e Alavancagem: Alguns fundos, como o VINO11, podem apresentar alta alavancagem (35% do Valor Patrimonial). Consequentemente, isso eleva o risco para o investidor. Além disso, a baixa transparência na gestão de certos fundos pode ser um ponto de atenção.
• Desafio de Reposicionamento: A transição para modelos de trabalho híbridos exige adaptação dos imóveis. Isso pode levar a descontos contratuais para atrair ou reter inquilinos.

Estratégias Inteligentes para Investir em FIIs de Lajes

Para investir em FIIs de lajes corporativas com segurança, adote estas estratégias:

1. Escolha Ativos com Bom P/VP: Prefira FIIs com desconto. São aqueles que negociam abaixo de 1 em relação ao seu valor patrimonial. Um exemplo é o PVBI11 (0,62x no momento da escrita). Ou, então, considere REITs de alta qualidade com potencial de valorização.
2. Priorize Localização e Contratos Sólidos: Foque nos melhores FIIs de lajes. Eles estão localizados em regiões premium como Faria Lima, JK e Pinheiros. Priorize fundos com inquilinos de renome e contratos que permitam reajustes por índices de inflação.
3. Avalie a Governança: Verifique a transparência na gestão do fundo. Também confira a independência do gestor e se as dívidas estão controladas. A boa governança é essencial para a segurança do seu investimento.
4. Diversifique seu Portfólio de FIIs: Mantenha a exposição a FIIs de lajes corporativas entre 10% e 20% do seu total em FIIs. Equilibre com outros setores, como por exemplo, logística, shoppings e FIIs de papel. A diversificação é fundamental para mitigar riscos.
5. Compare com Renda Fixa e IPCA: Analise o cap rate (taxa de capitalização) e o dividend yield do fundo. Faça a comparação com os rendimentos da renda fixa. Considere o custo real da oportunidade. Afinal, entender o custo de oportunidade é crucial para suas decisões de investimento.

Cenário de Mercado e Expectativas para FIIs em 2025

O BTG Pactual projeta uma recuperação gradual do mercado. A vacância deve cair, e a absorção, expandir. Isso se aplica, sobretudo, a regiões estratégicas como Chucri Zaidan. Por exemplo, ela registrou mais de 28.000 m² de absorção líquida no 1T25. Especialistas da Empiricus enxergam potencial de valorização. Isso ocorre com a volta do presencial, especialmente em FIIs de lajes corporativas com contratos longos e fundos monoativos, como AIEC11 e GTWR11. O cenário indica que os FIIs de lajes corporativas podem estar entre os FIIs em alta nos próximos anos.

Conclusão: FIIs de Lajes Corporativas: Vale a Pena?

Sim, os FIIs de lajes corporativas continuam a oferecer oportunidades de renda passiva e valorização. Eles apresentam bons dividendos FIIs e preços descontados. Isso é válido, sobretudo, para quem seleciona ativos de alta qualidade. Contudo, é vital fazer uma análise criteriosa. Avalie o P/VP, a vacância do fundo, a qualidade da governança e compare sempre com outras opções de renda fixa e de FIIs para 2025.

Se você busca diversificação e rendimentos consistentes, incluir uma parte estratégica de FIIs de lajes corporativas em seu portfólio pode ser uma decisão inteligente. No entanto, sua carteira deve ser bem balanceada. Além disso, você precisa acompanhar de perto os indicadores do mercado. Afinal, como investir em FIIs de forma estratégica é a chave para o sucesso.

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