Com a taxa Selic em 14,25% ao ano, muitos investidores estão se perguntando: Fundos de papel em alta: vale a pena investir agora? Essa é uma pergunta pertinente, especialmente porque, em momentos de juros elevados, alguns ativos de renda variável se tornam menos atrativos, enquanto outros ganham destaque. É o caso dos fundos imobiliários de papel. Neste artigo, vamos analisar se ainda faz sentido alocar parte da carteira nesses fundos, considerando o cenário atual, os riscos envolvidos e as estratégias mais eficazes para aproveitar as oportunidades disponíveis.
O que são Fundos de Papel?
Para quem está começando, é importante entender que fundos de papel são fundos imobiliários (FIIs) que investem majoritariamente em títulos de dívida do setor imobiliário, especialmente os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esses títulos são lastreados em operações como vendas de imóveis, aluguéis e financiamentos. Ou seja, o investidor que aplica em fundos de papel está, na prática, financiando o mercado imobiliário e recebendo uma remuneração por isso.
Além disso, a maioria desses CRIs é atrelada a indicadores como o CDI ou o IPCA, o que significa que os rendimentos podem acompanhar tanto a taxa básica de juros quanto a inflação. Dessa forma, os FIIs de papel combinam características de renda fixa com os benefícios dos fundos imobiliários, como a isenção de IR para pessoas físicas em muitos casos.
Por que os FIIs de Papel Estão em Alta?
Há vários fatores que explicam a valorização recente dos FIIs de papel. Em primeiro lugar, o atual patamar da taxa Selic eleva significativamente os retornos dos títulos indexados ao CDI. Como resultado, os fundos que detêm CRIs atrelados a esse indexador passaram a distribuir rendimentos mais altos aos cotistas.
Além disso, em períodos de juros altos, o crédito imobiliário tradicional fica mais caro, o que estimula empresas e incorporadoras a recorrerem a fontes alternativas de financiamento, como a emissão de CRIs. Isso amplia a oferta de produtos no mercado e, consequentemente, gera mais oportunidades para os fundos captarem bons títulos.
Por outro lado, é válido lembrar que a marcação a mercado também tem gerado desvalorizações nas cotas de alguns fundos. No entanto, para quem busca renda recorrente, essa desvalorização de curto prazo pode representar uma janela de entrada interessante.
Vantagens dos FIIs de Papel em 2025
1. Rendimentos Atrativos em Ambiente de Juros Altos
Com a Selic em níveis elevados, os CRIs atrelados ao CDI entregam retornos reais bastante consistentes. Portanto, os FIIs de papel que possuem esses ativos na carteira estão distribuindo dividendos acima da média histórica. Por exemplo, em março de 2025, diversos fundos reportaram dividend yields superiores a 15% ao ano, algo difícil de encontrar em outras classes de ativos.
Além disso, a recorrência desses rendimentos — pagos geralmente de forma mensal — é outro ponto positivo, especialmente para quem busca uma fonte estável de renda passiva.
2. Proteção Contra a Inflação
Outra vantagem clara dos FIIs de papel é a proteção inflacionária. Isso ocorre porque muitos CRIs são indexados ao IPCA, com uma taxa fixa adicional. Assim, quando a inflação sobe, o rendimento do fundo também aumenta, o que ajuda a preservar o poder de compra do investidor.
Dessa forma, em momentos de pressão inflacionária, como o que vivemos recentemente, esses fundos atuam como um colchão dentro da carteira.
3. Oportunidades de Compra com Desconto
Como mencionado anteriormente, alguns fundos de papel estão sendo negociados com deságio em relação ao seu valor patrimonial. Ou seja, o mercado está oferecendo ativos de qualidade por preços abaixo do que realmente valem. Isso representa uma oportunidade interessante, sobretudo para investidores que têm um horizonte de médio a longo prazo.
Além disso, comprar cotas com desconto pode aumentar o yield on cost (retorno sobre o valor investido), o que maximiza os ganhos do investidor ao longo do tempo.
Riscos Associados aos FIIs de Papel
1. Risco de Crédito dos CRIs
Apesar dos benefícios, os fundos de papel não estão isentos de riscos. O principal deles é o risco de crédito, ou seja, a possibilidade de inadimplência dos devedores dos CRIs. Portanto, é fundamental analisar a qualidade dos ativos que compõem o portfólio do fundo.
Além disso, o investidor deve observar se o fundo conta com garantias reais (como imóveis) ou fidejussórias (como avais) em caso de inadimplência. Quanto mais robusta a estrutura de garantias, menor o risco.
2. Volatilidade das Cotas (Marcação a Mercado)
Outro ponto que merece atenção é a marcação a mercado. Embora os rendimentos dos FIIs de papel sejam relativamente estáveis, o valor das cotas pode oscilar bastante no curto prazo. Isso ocorre porque os CRIs também são precificados de acordo com o mercado, o que gera variações no valor patrimonial.
Ou seja, o investidor precisa estar ciente de que pode haver perda de capital caso precise vender as cotas em um momento de baixa.
3. Baixa Liquidez em Alguns Casos
Alguns fundos de menor porte apresentam baixa liquidez no mercado secundário. Dessa forma, pode ser difícil vender as cotas rapidamente sem impactar o preço. Portanto, é recomendável priorizar fundos com volume médio diário de negociações consistente.
Estratégias para Investir em Fundos de Papel com Segurança
1. Diversificação entre Fundos e Indexadores
Uma das melhores formas de mitigar riscos é diversificar. Portanto, ao invés de concentrar em um único fundo ou indexador, o ideal é compor uma carteira com diferentes FIIs de papel. Dessa maneira, o investidor dilui o risco de crédito e aumenta a resiliência da carteira.
Além disso, incluir CRIs indexados ao CDI, IPCA e até IGP-M pode garantir maior estabilidade nos rendimentos mensais.
2. Análise Profunda dos Ativos
Mais do que olhar o dividend yield, é essencial investigar quais ativos estão dentro do fundo. Por exemplo, é importante saber a localização dos empreendimentos, o histórico dos pagadores, o tipo de garantia envolvida e a diversificação da carteira.
Além disso, fundos com gestores experientes e políticas de crédito bem definidas tendem a ser mais seguros no longo prazo.
3. Acompanhamento Constante do Cenário Econômico
Por fim, o investidor não deve ignorar o contexto macroeconômico. Acompanhar as decisões do Copom, as projeções para a Selic e a inflação são práticas fundamentais. Afinal, essas variáveis impactam diretamente o desempenho dos FIIs de papel.
Dessa forma, é possível fazer ajustes na carteira, aproveitando ciclos favoráveis e se protegendo em momentos de maior volatilidade.
Conclusão
Diante da taxa Selic em 14,25% e da valorização dos CRIs no mercado, os fundos de papel continuam sendo uma alternativa robusta para quem busca bons rendimentos e diversificação da carteira. No entanto, como vimos, é preciso estar atento aos riscos envolvidos e adotar uma postura ativa na análise dos fundos.
Portanto, se o investidor fizer uma seleção criteriosa e mantiver o acompanhamento contínuo, os FIIs de papel podem sim ser uma peça-chave na construção de um portfólio sólido em 2025. Avalie seus objetivos, estude os ativos disponíveis e, principalmente, mantenha-se informado. O momento é oportuno, mas a estratégia é o que faz a diferença.